آیا به دنبال خرید ملک اجاره ای مسکونی برای افزایش سبد سرمایه گذاری خود هستید؟ اگر انتخاب درستی داشته باشید، املاک بازتاب می تواند هیجان انگیز و بسیار سودمند باشد. اما در کنار درآمد و پاداش، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند برای یک سرمایه گذار برای اولین بار دلهره آور باشد .

املاک و مستغلات یک تجارت سخت است و مزرعه مملو از مین های زمینی است که می تواند بازدهی شما را از بین ببرد. به همین دلیل مهم است که قبل از غواصی تحقیقات دقیقی انجام دهید تا از تمام مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک مطلع شوید. در اینجا مهمترین چیزهایی که باید در هنگام خرید ملک درآمدی در نظر بگیرید آورده شده است.

محله را به طور کامل دامپزشکی کنید—قابلیت زندگی و امکانات آن کلیدی است.

محله ای با نرخ خالی بالا نشانه خوبی نیست.

قیمت های فروش منطقه را بدانید تا ارزش بازار محلی را به دست آورید.

در مورد میانگین اجاره در محله تحقیق کنید و از آنجا کار کنید تا مشخص کنید که آیا خرید ملک اجاره ای از نظر مالی برای شما امکان پذیر است یا خیر.

شروع جستجوی شما

قبل از اینکه یک حرفه ای را وارد تصویر کنید، جستجوی خود را برای یک ملک به تنهایی آغاز کنید. یک نماینده می تواند شما را تحت فشار قرار دهد تا قبل از اینکه سرمایه گذاری مناسب شما را پیدا کنید، خرید کنید. و یافتن این سرمایه‌گذاری به مهارت‌های اسلاوگری و مقداری چرم کفش نیاز دارد.

انجام این تحقیق به شما کمک می کند تا چندین ویژگی کلیدی مورد نظر خود را برای ملک خود محدود کنید – مانند نوع، مکان، اندازه و امکانات. هنگامی که این کار را انجام دادید، ممکن است از یک مشاور املاک بخواهید تا به شما در تکمیل خرید کمک کند.

گزینه‌های مکان شما محدود می‌شود که آیا قصد دارید به طور فعال ملک را مدیریت کنید یا شخص دیگری را برای انجام این کار برای شما استخدام کنید. اگر قصد دارید خودتان آن را به طور فعال مدیریت کنید ، ملکی را نمی خواهید که خیلی دور از محل زندگی شما باشد. اگر می خواهید از یک شرکت مدیریت املاک بخواهید که از آن مراقبت کند، نزدیکی کمتر مشکلی ایجاد می کند.

بیایید نگاهی بیندازیم به 10 موردی که باید هنگام جستجوی ملک اجاره ای مناسب در نظر بگیرید.

10 ویژگی برتر یک ملک اجاره ای سودآور

1. محله

محله ای که در آن خرید می کنید، نوع مستاجرانی را که جذب می کنید و نرخ جای خالی شما را تعیین می کند . اگر در نزدیکی دانشگاه خرید کنید، این احتمال وجود دارد که دانشجویان بر جمع مستاجران بالقوه شما مسلط شوند و هر تابستان برای پر کردن جای خالی تلاش کنید. توجه داشته باشید که برخی از شهرها سعی می کنند با اعمال هزینه های گزاف مجوز و تشدید تشریفات اداری، از تبدیل اجاره بها جلوگیری کنند.

2. مالیات بر دارایی

مالیات بر املاک احتمالاً در منطقه مورد نظر شما بسیار متفاوت است و شما می خواهید از میزان ضرر خود آگاه باشید. مالیات بالای دارایی همیشه چیز بدی نیست – برای مثال در یک محله عالی که مستاجران طولانی مدت را به خود جذب می کند، اما مکان های نامطلوب وجود دارد که مالیات بالایی نیز دارند.

دفتر ارزیابی شهرداری تمام اطلاعات مالیاتی را در پرونده خواهد داشت یا می توانید با صاحبان خانه در جامعه صحبت کنید. مطمئن شوید که آیا احتمال افزایش مالیات بر دارایی در آینده نزدیک وجود دارد یا خیر. شهری که در مضیقه مالی قرار دارد ممکن است مالیات‌ها را بسیار فراتر از آنچه که صاحبخانه می‌تواند به طور واقعی برای اجاره دریافت کند، افزایش دهد.

3. مدارس

اگر با خانه های خانوادگی در تهران سروکار دارید، کیفیت مدارس محلی را در نظر بگیرید. اگر چه شما بیشتر نگران جریان نقدی ماهانه خواهید بود، ارزش کلی ملک اجاره ای شما زمانی که در نهایت آن را بفروشید، نقش می بندد. اگر هیچ مدرسه خوبی در این نزدیکی وجود نداشته باشد، می تواند بر ارزش سرمایه گذاری شما تأثیر بگذارد.

4. امنیت محله

هیچ کس نمی خواهد در همسایگی یک نقطه داغ از فعالیت های مجرمانه زندگی کند. پلیس محلی یا کتابخانه عمومی باید آمار دقیق جرایم محله ها را داشته باشد. نرخ خرابکاری و جرایم جدی و کوچک را بررسی کنید و فراموش نکنید که آیا فعالیت مجرمانه در حال افزایش یا کاهش است. همچنین ممکن است بخواهید در مورد تعداد دفعات حضور پلیس در محله خود بپرسید.

5. بازار کار

مکان هایی با فرصت های شغلی رو به رشد، مستاجران بیشتری را جذب می کنند. برای اطلاع از نحوه نرخ گذاری یک منطقه خاص برای در دسترس بودن شغل، با اداره آمار کار ایران تماس بگیرید یا از یک کتابخانه محلی دیدن کنید. اگر اطلاعیه ای در مورد نقل مکان یک شرکت بزرگ به آن منطقه مشاهده کردید، می توانید مطمئن باشید که کارگرانی که در جستجوی مکانی برای زندگی هستند به آنجا سرازیر خواهند شد. این ممکن است بسته به نوع کسب و کار، قیمت مسکن را افزایش یا کاهش دهد. شما می توانید فرض کنید که اگر دوست دارید آن شرکت در حیاط خلوت شما باشد، اجاره کنندگان شما نیز چنین خواهند کرد.

6. امکانات رفاهی

در تهران گشت بزنید و از پارک ها، رستوران ها، سالن های ورزشی، سالن های سینما، لینک های حمل و نقل عمومی، و همه مزیت های دیگری که اجاره کنندگان را جذب می کنند، دیدن کنید. شهرداری ممکن است ادبیات تبلیغاتی داشته باشد که می تواند به شما ایده دهد که بهترین ترکیب از امکانات عمومی و دارایی خصوصی را می توان در کجا یافت.

7. توسعه آینده

بخش برنامه ریزی شهرداری اطلاعاتی در مورد توسعه ها یا طرح هایی خواهد داشت که قبلاً در منطقه منطقه بندی شده اند. اگر ساخت و سازهای زیادی در حال انجام است، احتمالاً منطقه رشد خوبی است. مراقب تحولات جدیدی باشید که می تواند به قیمت املاک اطراف آسیب برساند. مسکن جدید اضافی نیز می تواند با ملک شما رقابت کند.

8. تعداد لیست ها و موقعیت های خالی

اگر محله‌ای دارای تعداد فهرست‌های غیرمعمول بالایی باشد، ممکن است نشان‌دهنده یک چرخه فصلی یا محله‌ای در حال نزول باشد—شما باید دریابید که کدام است. در هر صورت، نرخ بالای خانه های خالی، مالکان را مجبور می کند برای جذب مستاجران، اجاره بها را کاهش دهند. نرخ پایین جای خالی به مالکان اجازه می دهد تا اجاره بها را افزایش دهند.

9. متوسط ​​اجاره

درآمد اجاره بها شما خواهد بود، بنابراین باید میانگین اجاره منطقه را بدانید. اطمینان حاصل کنید که هر ملکی که در نظر می گیرید می تواند به اندازه کافی اجاره را برای پرداخت وام مسکن ، مالیات و سایر هزینه های شما متحمل شود. این منطقه را به اندازه کافی خوب تحقیق کنید تا بفهمید در پنج سال آینده به کجا می‌رود. اگر اکنون می توانید منطقه را بپردازید، اما انتظار می رود مالیات ها افزایش یابد، امروز یک ملک مقرون به صرفه می تواند بعداً به معنای ورشکستگی باشد.

10. بلایای طبیعی

بیمه هزینه دیگری است که باید از بازدهی خود کم کنید، بنابراین باید بدانید چقدر هزینه دارد. اگر منطقه ای مستعد زلزله یا سیل است، هزینه های پوشش بیمه می تواند درآمد اجاره شما را از بین ببرد.

گرفتن اطلاعات

منابع رسمی با مستاجران و همچنین صاحبان خانه صحبت کنید. اجاره‌کنندگان در مورد جنبه‌های منفی یک محله بسیار صادق‌تر خواهند بود، زیرا سرمایه‌گذاری در آن ندارند. در روزهای مختلف هفته در زمان‌های مختلف از این منطقه دیدن کنید تا همسایگان آینده خود را در عمل ببینید.

انتخاب یک ملک

بهترین ملک سرمایه گذاری برای مبتدیان به طور کلی یک خانه تک خانواده یا یک کاندومینیوم است. کاندوها تعمیرات کمی دارند زیرا انجمن کاندو تعمیرات خارجی را انجام می دهد و شما را نگران فضای داخلی می کند. با این حال، کاندوها نسبت به خانه‌های تک‌خانواده، اجاره‌های کمتری دریافت می‌کنند و قیمت آن‌ها کندتر است.

خانه های تک خانواده تمایل دارند اجاره دهندگان طولانی مدت را جذب کنند. خانواده ها یا زوج ها گاهی به عنوان مستاجران بهتری نسبت به افراد مجرد در نظر گرفته می شوند، زیرا این تصور وجود دارد که خانواده ها می توانند از نظر مالی ثبات داشته باشند و اجاره بها را به طور منظم پرداخت کنند.

 تبعیض وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، ناتوانی یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید  ، می‌توانید اقداماتی را انجام دهید. یکی از این مراحل، ارسال گزارش به  اداره حمایت مالی مصرف کننده  یا  وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده  (HUD) است.

هنگامی که محله شما محدود شد، به دنبال ملکی با پتانسیل قدردانی و جریان نقدی پیش بینی شده خوب باشید. املاکی را که گران‌تر از توان مالی شما هستند و همچنین املاکی را که در دسترس شما هستند بررسی کنید. املاک و مستغلات اغلب کمتر از قیمت فهرست خود به فروش می رسد.

 قیمت های فهرست املاک دیگر را تماشا کنید و سوابق شهر را برای قیمت های فروش نهایی بررسی کنید تا ایده ای از ارزش واقعی بازار در یک محله به دست آورید.

برای پتانسیل قدردانی، به دنبال ملکی باشید که – با چند تغییر ظاهری و بازسازی جزئی – مستاجرینی را جذب کند که بتوانند اجاره بیشتری بپردازند. اگر تصمیم به فروش آن پس از چند سال داشته باشید، این امر ارزش ملک را نیز افزایش می دهد.

البته، برای اطمینان از یک سرمایه گذاری سودآور، خرید ملکی با قیمت مناسب مهم است. توصیه برای اجاره ملک این است که بیش از 12 برابر اجاره سالانه ای که انتظار دارید دریافت کنید، پرداخت نکنید.

تعیین اجاره بها

اجاره بالقوه چگونه تعیین می شود؟ شما باید یک حدس آگاهانه انجام دهید. با فرضیات بیش از حد خوش بینانه غرق نشوید. تعیین اجاره بیش از حد بالا و پایان دادن به یک واحد خالی برای ماه ها به سرعت سود کلی را از بین می برد . از متوسط ​​اجاره بهای محله شروع کنید و از آنجا کار کنید. در نظر بگیرید که آیا مکان شما کمی بیشتر یا کمی کمتر ارزش دارد و چرا.

برای اینکه بفهمید آیا رقم اجاره برای شما به عنوان یک سرمایه گذار مفید است یا خیر، محاسبه کنید که ملک واقعاً چه قیمتی برای شما خواهد داشت. پرداخت ماهانه وام مسکن مورد انتظار خود، مالیات بر دارایی تقسیم بر 12 ماه، هزینه های بیمه تقسیم بر 12، و کمک هزینه سخاوتمندانه برای نگهداری و تعمیرات را کم کنید.

هزینه های نگهداری ملک را دست کم نگیرید. این هزینه ها به سن ملک و میزان نگهداری که می خواهید خودتان انجام دهید بستگی دارد. یک ساختمان جدیدتر احتمالاً به کار کمتری نسبت به یک ساختمان قدیمی نیاز دارد. یک آپارتمان در یک جامعه بازنشستگی احتمالاً به اندازه مسکن خارج از دانشگاه آسیب نخواهد دید.

انجام تعمیرات خودتان هزینه ها را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد، اما به این معنی است که برای مواقع اضطراری 24-7 آماده باشید. گزینه دیگر استخدام یک شرکت مدیریت املاک است که هر ماه از توالت های شکسته گرفته تا جمع آوری اجاره بها رسیدگی می کند. انتظار می رود حدود 10٪ از درآمد ناخالص اجاره را برای این خدمات بپردازید.

1

اگر همه این ارقام حتی یا بهتر است با کمی پول به دست بیایند، اکنون می توانید از مشاور املاک خود بخواهید یک پیشنهاد ارائه دهد.

انجام خرید

بانک ها برای املاک سرمایه گذاری نیازمندی های وام دهی سخت تری نسبت به مسکن های اولیه دارند. آنها تصور می کنند که اگر زمان سخت شود، مردم تمایل کمتری به به خطر انداختن خانه های خود دارند تا یک ملک تجاری. آماده باشید که حداقل 20 تا 30 درصد برای پیش پرداخت ، به علاوه هزینه های بسته شدن را بپردازید. ملک را به طور کامل توسط یک متخصص بازرسی کنید و از یک وکیل املاک بخواهید که همه چیز را قبل از امضا بررسی کند.

پرداخت بیمه کافی را فراموش نکنید . بیمه اجاره‌دهنده وسایل مستاجر را پوشش می‌دهد، اما مسئولیت ساختمان به خودی صاحبخانه است و ممکن است این بیمه گران‌تر از یک خانه مسکونی مشابه باشد. سود رهن، بیمه و استهلاک ملک همگی تا مقدار معینی مشمول کسر مالیات هستند.

هر ایالتی شهرهای خوبی دارد، هر شهری محله های خوبی دارد و هر محله ای دارای خواص خوبی است. برای ردیف کردن هر سه نیاز به تلاش و تحقیق زیادی است. هنگامی که در نهایت ملک اجاره ای ایده آل خود را پیدا کردید، انتظارات خود را واقع بینانه نگه دارید و مطمئن شوید که وضعیت مالی شما به اندازه کافی سالم است که بتوانید منتظر بمانید تا ملک شروع به تولید پول نقد کند.