بحران مسکن ایران توسط فروشندگان بی‌میل تشدید شد

بخش مسکن ایران که زمانی موتور محرکه اقتصاد ایران بود، بعید است به این زودی از رکود خارج شود، تا حدی به دلیل امتناع مالکان از فروش با ضرر است.

با بررسی های صورت گرفته توسط مشاورین املاک بازتاب یک کارمند در یک ساختمان مسکونی در حال ساخت در شمال تهران در 17 مه 2008 کار می کند. نگار احتشامی به تازگی معادل 6 میلیون دلار به صورت نقدی برای یک آپارتمان مجلل پرداخت کرده است.  اما در نیویورک یا لندن نیست.  در پایتخت جمهوری اسلامی ایران یعنی تهران است.  داستان او داستانی است با پژواک در بسیاری از مناطق غربی: افزایش قیمت مسکن که تا حدی به دلیل وام دادن آسان به آن دامن می زند. 

رکود پایدار مسکن در ایران، رویای خانه دار شدن بسیاری از ایرانیان را به قیمت تمام شده در حالی که قدرت خرید آنها به دلیل اجاره بهای بالاتر کاهش می یابد، تمام کرده است. بعید است که بخش مسکن به این زودی ها به روزهایی که بهترین گزینه سرمایه گذاری ایران بود بازگردد.

رویای خانه دار شدن خانواده های ایرانی

“رویای ایرانی” در سرتاسر دنیا همینطور است. خانواده های ایرانی سخت تلاش می کنند تا صاحب مکانی شوند که می توانند آن را خانه بنامند، خواه آپارتمان کوچکی در تهران باشد یا خانه ای که در یک روستا از گل و سنگ ساخته شده است. تا سال های اخیر، تقاضا برای مسکن توسط یک اقتصاد بی ثبات که در آن املاک و مستغلات امن ترین گزینه برای سرمایه گذاری بود، تقویت می شد. این امر مسکن را به یکی از پررونق ترین بخش های اقتصاد ملی تبدیل کرد.

در سال 2012، بخش مسکن ایران 20 درصد از تولید ناخالص داخلی (GDP) را به خود اختصاص داد که سرمایه گذاری در مسکن به 8 درصد از تولید ناخالص داخلی رسید. این به عنوان نشانه ای از رشد پایدار در مسکن تعبیر شد. در بیشتر دهه های 1990 و 2000، سرمایه گذاری در مسکن به عنوان سهمی از تولید ناخالص داخلی حدود 5 درصد در نوسان بود. با شروع افزایش قیمت نفت در اوایل دهه 2000، بخش مسکن به طور قابل توجهی گسترش یافت . با افزایش درآمد نفت، ساخت و ساز مسکن – به ویژه در تهران – تشدید شد . تعداد کمی بر این باور بودند که رشد این بخش کند می شود، زیرا به نظر می رسید که تقاضا هرگز ارضا نمی شود. بحران اقتصادی متعاقب – ناشی از کاهش قیمت نفت و تحریم های بین المللی بر سر برنامه هسته ای کشور – آن را تغییر داد. اوضاع بدتر شد زیرا تورم فزاینده قدرت خرید را بلعید.

سرمایه گذاری بیش از حد در ساخت و ساز

بخش مسکن یک نمونه کلاسیک از سرمایه گذاری بیش از حد در ساخت و ساز است. به زودی، عرضه بر تقاضا غلبه کرد، که دومی به ویژه با افزایش تورم تضعیف شد. در سال 2011، تعداد مجوزهای ساخت و ساز صادر شده شروع به کاهش کرد. این سقوط در ابتدا بسیار کم بود و در سال 2012 نسبت به سال 2011 کاهش 2.4 درصدی داشت. با این حال، در سال 2014، تعداد مجوزهای ساخت و ساز صادر شده 32.1 درصد نسبت به سال 2013 کاهش یافت . پس از رونق نفت، نوبت به رکود معاملات ملکی رسید. با کاهش شدید قیمت مسکن، تعداد معاملات نیز کاهش یافت و بسیاری از مالکان از فروش با قیمت های کاهش یافته خودداری کردند.

در این معادله باید توجه داشت که مسکن سهم زیادی از مخارج شهرنشینان را به خود اختصاص داده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی ایران ، یک خانواده متوسط ​​شهری ایرانی تقریباً یک سوم بودجه خود را صرف مسکن از جمله اجاره بها و آب و برق می کند. برخی از محققان معتقدند که هزینه های مربوط به مسکن بیش از نیمی از هزینه های متوسط ​​سالانه خانوار ایرانی را تشکیل می دهد. علاوه بر این، در سال های اخیر، هزینه های مسکن نسبت به سایر هزینه ها افزایش یافته است. ارقام بانک مرکزی نشان می دهد که سهم مسکن به عنوان سهم از سبد مصرف خانوارها در سال 1384 به 26.9 درصد رسیده است که یک دهه بعد در سال 1394 به 35 درصد رسیده است.

رکود مسکن، همراه با کاهش قدرت خرید خانوارهای ایرانی، به افزایش تقاضا برای املاک اجاره ای تبدیل شده است – مشابه تجربه ای که در ایالات متحده پس از بحران وام مسکن ارزان قیمت وجود داشت. در واقع، در سال 2016، یک سوم ایرانیان در املاک اجاره ای زندگی می کردند – در مقایسه با 26.6 درصد در سال 2011. اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران تخمین می زند که اجاره بها 70 درصد از هزینه های مسکن متوسط ​​یک خانواده ایرانی را تشکیل می دهد.

افزایش تقاضا برای اجاره املاک

با وجود افزایش تقاضا برای املاک اجاره ای، تعداد خانه های خالی در ایران افزایش یافته است. مرکز آمار ایران سال گذشته اعلام کرد از هر 10 ملک مسکونی در کشور یک واحد خالی است. همین بررسی نشان داد که بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در ایران خالی از سکنه هستند – 55 درصد بیشتر از سال 2011. باید در مورد دلایل این افزایش قابل توجه در املاک خالی تعجب کرد زیرا عرضه مسکن در مدت مشابه 17 درصد افزایش یافت.

در تهران که افراد زیادی همواره در جستجوی محل زندگی هستند، 13 درصد از واحدهای مسکونی موجود خالی از سکنه است. یکی از دلایل اصلی این وضعیت این است که بسیاری از صاحبان املاک از فروش با بازدهی کمتر از حد انتظار خودداری می کنند.

منتقدان دولت حسن روحانی رئیس جمهور، سیاست های پولی دولت را عامل رکود مسکن به ویژه تاکید این سیاست بر بازار اوراق قرضه می دانند. منتقدان معتقدند که ساخت و ساز می تواند شغل ایجاد کند و در نتیجه به حل بحران بیکاری کمک کند.

درست است که دولت روحانی نقش بازار اوراق قرضه را به عنوان روشی برای تامین مالی بدهی عمومی گسترش داده است. همچنین سیاست پولی منضبط آن نقش مهمی در کاهش نرخ تورم به تک رقمی داشته است. با این حال، اقتصاددانان برجسته ای مانند سعید لیلاز به جای اینکه این سیاست را به عنوان یک شکست تفسیر کنند، معتقدند که این یک دستاورد است. لیلاز در مصاحبه ای با هفته نامه تجارت فردا در مارس 2017 گفت که اقتصاد ایران دستخوش تغییر ساختاری شده است و بخش مسکن دیگر بر اقتصاد تسلط ندارد. برای اقتصاددانانی مانند لیلاز، حامی مادام العمر بخش تولید، این امید به افزایش سرمایه گذاری در تولید را به همراه دارد.

دولت روحانی در تلاش برای افزایش تقاضا برای مالکیت مسکن ، تعداد وام‌های مسکن صادر شده را افزایش داده است. با این حال، تغییر ماهیت بازارهای مالی ایران و بخش مسکن کشور به این معناست که ایرانی‌ها گزینه‌های دیگری نیز دارند. تقاضا برای مالکیت مسکن نسبت به سیاست‌های دولت کمتر حساس شده و با واقعیت‌های اقتصادی ایران همخوانی دارد.

تدابیری برای افزایش مالیات بر خانه های خالی

امروزه بسیاری از ایرانیان خرید اوراق قرضه دولتی یا سرمایه گذاری در بازار ارز را به جای حبس کردن پول خود در املاک و مستغلات سودآورتر می دانند. در این راستا، فساد و قوانین مبهم مالکیت نیز به این معنی است که متوسط ​​ایرانیان در هنگام سرمایه گذاری در دارایی با ریسک و آسیب پذیری بیشتری مواجه می شوند. در همین حال، نه دولت روحانی و نه مقامات محلی تدابیری برای افزایش مالیات بر خانه های خالی ارائه نکرده اند.

بنابراین، واقعیت ممکن است این باشد که مشکل اصلی بازار مسکن ایران کاهش تقاضا نیست، بلکه کاهش عرضه است – به ویژه با توجه به جوی که در آن صاحبان املاک از فروش با ضرر خودداری می‌کنند. با تداوم عدم اطمینان در بخش‌های غیرنفتی، اقداماتی برای رفع مشکل عرضه مسکن – مانند مالیات بیشتر بر خانه‌های خالی و جریمه کردن دلالان و سرمایه‌گذاران – شانس بالایی برای نتیجه معکوس دارند. بنابراین، عاقلانه است که فرض کنیم رکود مسکن تا سال 2017 ادامه خواهد داشت.